Como avaliar um imóvel?
A avaliação do imóvel resulta da análise de inúmeras variáveis técnicas, mercadológicas e até sentimentais e pode divergir de acordo com o “personagem” que estipula o preço: a imobiliária, o banco ou o proprietário do bem.
As imobiliárias costumam chegar a valores um pouco superiores aos determinados pelos bancos – que têm o imóvel como garantia ao financiamento – por considerarem na avaliação a margem de negociação para a venda.
Já os bancos e instituições hipotecárias podem levar em conta o valor de liquidez forçada do bem, ou seja, um porcentual descontado do seu preço de mercado que serve de margem de segurança para o caso da necessidade de se executar a garantia.
Com as incertezas do mercado, trabalha-se com uma margem de liquidez de 30%.
Para que são feitas as avaliações de imóvel?
Existem várias finalidades para as avaliações do imóvel.
A avaliação é exigida, por exemplo, em processos judiciais para determinar o valor do aluguel em caso de renovação de contratos, principalmente para imóveis comerciais.
Ela também é útil para instituições financeiras, quando o imóvel serve como garantia em dúvidas, como hipotecas ou alienação fiduciária. O poder público, quando precisa desapropriar ou definir valor de tributos de IPTU, por exemplo, também necessita de uma avaliação técnica.
Por fim, empresas privadas, para fins de citação em contrato na hora de fusão, dissolução de sociedades e outras necessidades, também precisam do laudo de uma avaliação técnica conforme normas da ABNT.
Verifique a região
A proximidade com boas escolas, hospitais ou clínicas, restaurantes e shoppings ajuda a agregar valor ao imóvel, sem falar nas questões de acesso e segurança.
Converse com os vizinhos e comerciantes locais, fazendo a chamada pesquisa de campo.
A localização, a vizinhança, os meios de transporte que passam pelo local, o calçamento ou pavimentação da rua, a presença de saneamento básico, ou seja, a infraestrutura do bairro e demais pontos estão dentre os fatores que devem ser observados e levados em conta, na hora de avaliar um imóvel.
Além das questões de infraestrutura do bairro e rua, outros fatores da própria estrutura do imóvel devem ser considerados, como a quantidade de cômodos, o tamanho de cada ambiente, o acabamento, o revestimento usado, o estado de conservação e demais.
Diferença entre preço e valor
Existe uma significativa diferença entre valor e preço. O valor refere-se ao número estabelecido pelo mercado. É o acontece no mercado.
Já o preço, é determinado pelas estatísticas e fatores probabilísticos, frutos da avaliação.
Critérios básicos
Na hora de avaliar um imóvel se vê dentre outras coisas a localização, fator este de principal observação, em seguida, a área, o padrão de acabamento, dados de conservação, que variam em função da sua tipologia (casa, apartamento, terreno etc.).
O comércio e tudo que está presente no entorno do imóvel são fatores que podem agregar valor àquele determinado imóvel.
Um imóvel que é mais próximo do centro da cidade, das praias ou de shoppings, são polos valorizantes e contribuem para determinar o preço do imóvel.
Como também se existem empreendimentos próximos ao imóvel, na verdade, se existem serviços oferecidos aos moradores da região, nesse caso, também esse fator pode influenciar no processo avaliativo.
A influência do trânsito depende do ponto a ser observado, se for avaliar o comércio da região, quanto maior o fluxo de trânsito, maior o preço do imóvel.
Procure ajuda profissional
O profissional de Engenharia, Arquitetura ou um corretor é quem está apto para apontar as vantagens e os riscos na obtenção do bem, e assim apresentar no laudo seu real valor no mercado.
A presença de um especialista no assunto, irá garantir em qualquer transação comercial, a aplicação de um preço justo.
